原标题：好盘巡礼 2023克而瑞产品力100“全国好盘巡礼”-成都站圆满落幕
2023年4月，克而瑞产品力100全国好盘巡礼成都站启程，携手保利置业、华发股份、华润置地、上实城开、新希望地产、招商蛇口、中国电建地产、珠江投资多位企业嘉宾共同走进成都，通过项目考察、沙龙探讨，为行业有价值、可借鉴的企业、产品及产品理念发声，以期与行业共同成长。
本次巡礼从4月20-21日为期两天，首日对龙湖·天府云河颂、卓越永利云翠、招商时代公园三个项目进行考察，并召开了闭门沙龙进行研讨交流，次日对华润锦江悦府、新希望天府锦麟壹品、美的东樾玖院三个项目进行了考察。
沙龙伊始，易居克而瑞产品力研究中心总经理赵慧圻为“2023产品力100全国好盘巡礼成都站”致辞，感谢参与此次活动的所有嘉宾与专家，也特别感谢招商时代公园对成都沙龙研讨环节的大力支持。
赵总表示，成都市场是值得全国各地业内同行一起来参观的地方，无论是这个城市虹吸效应，吸引周边还是对于全国，它的市场需求一直存在。同时，这两年这座城市的产品力也是走在全国比较前沿的水平。在这两年克而瑞的十大作品的榜单上，不乏有成都项目获奖身影。
克而瑞产品力是以大数据为基础，形成了研究咨询，品牌和线上数据化产品的三条产品业务体系。
克而瑞产品力测评工作从2018年开始到2023年，已确定进入到第六年，每一年都有变化。从最初测评企业到测评企业与项目，从原来只测评在售项目，到现在测评交付项目，测评广度和深度都在不断深入。这既是响应时代的号召，也是洞悉消费者需求变化，从“有居”到“优居”，把产品这一领域慢慢的推向这行业的前沿。
好盘巡礼是从2021年开始的，当时走访问过六个城市。2022年受疫情的影响，这个活动改成了主题式线上化活动。但去年以来收到很多业内朋友的反馈，还是想走一走看一看优秀项目，所以2023年虽疫情封控解禁 ，“好盘巡礼”再次出发，加之克而瑞十大作品测评经历五年的沉淀，一些获奖好盘也已确定进入交付阶段。
希望通过这次好盘巡礼再出发，今年带着业内人士到各个城市考察下这些已经得奖的项目，不仅是检验这些好盘在市场上的反响，也包括交付后的一个现状；考察过程中也会安排非正式闭门沙龙，借此也可以一起交流各家企业在产品、设计、工艺等研发经验。
事实上，今年以来好盘巡礼不单单是有产品条线专家，还有营销条线、投资条线的专家去参加了，不同专业对于产品领域各抒己见、进行观点碰撞，这是克而瑞产品力100搭建平台的初衷。
同时，2023年克瑞产品力研究中心提供给业内同仁1个平台，4次专项的测评，3次专家评审会，6次好盘巡礼和1次的主题论坛。希望可以在这个圈子里形成优质交流氛围，相互学习、共同进步。
央国企依旧是主力军：2023年至今，成都中心城区共拍卖10宗涉宅地，据统计，其中5宗溢价宅地有20家央国企、9家民企参拍；截止目前，大成都取地企业TOP20中，国央企取地金额占比66%，取地面积占比68%。
土地市场的热度，只是局部扎堆的“错觉”。从已开展的两场土拍来看，呈现出最显著的特征是核心板块里的优质地块竞争异常激烈。据统计，一圈层5宗地均达最高限价进入抽签环节，其中锦江、高新、天府新区4宗地块有22-32家房企围猎；而二圈层2宗宅地均底价成交，地市较为清冷。所以我们大家都认为开发商如今在成都拿地依然是“换仓”逻辑，而非“加仓”逻辑。
从市场表现看，二手房成交再创新高，3月成都二手房成交2.8万套，今年1-3月累计成交5.7万套，去年至今累计成交21万套，月月创新高。其背后的三大核心原因是供应推动、政策助力、市场倒逼。
供应推动方面，531新政后，挂牌量创新高，选择面广。2月二手房挂牌量冲高，3月份再度激增，达到历史次高点。截至目前，贝壳外网挂牌量已超越19万套，为历史上最新的记录。多种因素促使业主积极出售房源，同时价格不见涨，反应出售诚意非常足。出于资产优化、抛售变现、置换窗口期等因素，业主出售热情高涨。
政策助力方面，利率降低叠加交易流程简化及限购放松，推动了二手房的成交。2023年4月首套利率4.1%，信贷利率触底降低了成本。流程的简化如带押过户0手续费，虽非核心原因但也是推动新房成交的积极因素。同时，新房市场改善产品主导，购入门槛太高，庞大的刚需群体被迫进入二手市场；从性价比、资源、风险度方面考量，二手房更实在，对刚需客群更友好。
依然从市场表现看，热度较去年明显回升，但仍在中低位水平。2023年3月，大成都商品房成交185.69万㎡，环比+32%，同比+19%，较历史最高点（2016年10月386万㎡）低52%，约200万㎡。局部热，并非普热，分化十分严重。分区域看，一圈层天府新区、成华区、二圈层龙泉驿区、双流成交量居前；三圈层持续承压，半数区域季度销量仍不足10万㎡；从开盘去化看，去化90%以上项目占比48%，且均位于一圈层，二圈层半数项目去化低于50%。
人口因素，人口持续涌入，给予稳定支撑。截止2022年末成都非流动人口2126.8万人，新增7.6万人，是全国四大2000万级城市中人口增量最多城市。
政策因素，信贷、限购政策优化，购房条件放宽。2023年春节前后，成都房贷利率及首付比例均下调，降低购房成本。
市场因素：其一，积压需求集中释放叠加去年的置换需求集中入场。经济和疫情影响下的悲观观望客户及近年二手交易腾挪出的大量置换需求，在疫情管控放松、开年多重宽松政策推动的情形下积极入市，促进新房市场成交量走高。其二，供应结构良好，核心区位项目积极供货也是一个原因。一季度供应TOP10板块中，6成板块位于一圈层，且有多个核心板块，如麓湖、内金沙、三圣乡、新川板块，优质房源占比高，吸引客户积极入手。其三，成都真正进入改善需求元年，根据国人升级改善住房5-10年的置换周期推算，2016年以前成交的房子在今年全部已达置换期，成都700万+房源成交占比逐年走高，超7成主力500万+项目开盘即罄，改善购买力十分强劲。
第一，经济尚未完全恢复，楼市高热后或有小降。3月全国居民消费价格（CPI）同比上涨0.7%，创近18个月新低；同时据央行数据，一季度全国住户存款暴增9.9万亿元，超过22年全年新增额的一半，且是2021年全年的增量，反应当前居民消费及投资信心尚未完全恢复。
第二，短期供应活跃，对成交市场有支撑。据目前项目释放的信息来看，预计二季度新开或加推的项目达82个（截止4月13日，已有41个项目加推），供应持续活跃；且项目多位于核心/高潜板块，位置好、产品力强、品牌房企加持，可持续带动市场热度。
第三，二手房腾挪大量改善需求，为新房持续注入增量。近期二手热度持续走高，腾挪出的改善需求将持续进入新房市场。
第四，价格小涨，部分项目价格天花板有突破。近期核心/高潜板块房源供应占比高，将带动成交价格结构性上涨；从项目自身售价来看，当前成都限价明显放松。
克而瑞产品力研究中心副总经理朱一鸣表示，随着二孩、老人、宠物等收纳需求及痛点的显现 ，除装修质量外，近几年来精装修房领域收纳系统优化的关注度也在一直上升，CRIC客户调研显示，有58%的人群会关注收纳的储物空间，储物空间不但要充足，整体收纳还需要一个科学系统排布。
住宅项目对收纳设计的重视度也逐年提升明显，CRIC产品库样本研究多个方面数据显示，从2018年只有30%左右的项目关注收纳设计，到了2020年接近60%的项目都对收纳有一个明确系统的规划。
收纳升级的演变也呈现出两大趋势，其一，收纳设计在过去几年实现了跨越式的发展，实现了从局部零散到空间整合、从基础功能到细节规划的升级。如2018年从0到1：碎片化收纳设计，如玄关，鞋柜，都是单体的收纳；2019年以功能空间为单位，收纳的空间开始逐渐的出现了，包括一些厨房的收纳，主卧收纳等；2020年围绕客户的真实需求，打造收纳空间功能延伸从1到N，包括一些收纳分区、模块化等的出现。
其二，人性化设计最能打动购房者，尤其是30-40岁购房者对人性化设计、材质和组装质量较其他年龄段人群更为关注。房企收纳设计中，对容量最为重视，人性化考量次之，而对颜值的重视度逐年提升。
在功能空间收纳的客户需求度方面，购房者最关注厨房空间，卧室、玄关次之。大户型购房者对卫浴空间和餐厅空间的收纳重视度尤为突出，且与三室及以下户型的购房者有明显差异。购买一房两房三房的，厨房收纳空间绝大多数都是都排在第一位，但是对于购买4房及以上大户型客户，关注顺序则为餐厅的收纳，卫浴、厨房等。
从不同空间模块来看，厨房收纳方面，对于大户型，U型厨房+中岛台的黄金搭档，承载了一些收纳的功能。岛台位于厨房与餐厅的衔接处，朝向厨房的一侧以烘焙收纳为主，另一侧的挂篮式收纳隔断为用餐常用小物件所准备，不仅收纳实用，更显高级感。小户型方面，对于厨房局部部位的改造，模糊区域边界，改变餐厨格局，收纳功能分区更合理、高效。如厨房内用大容量冰箱的位置隔为两部分，书房一角隔出电器柜位置等。
卫浴收纳，要充分的利用零散空间，如镜柜收纳等。镜柜一体方便收纳，皂液器、吹风机孔位预留及感应灯带等配置凸显科技智能品质生活。马桶与镜柜同在一侧的，镜柜延伸至马桶上方，可增加储物，而且镜子的反射也有效提升空间通透性。浴室柜侧收纳凹龛，方便收纳纸类及其他清洁用品。
玄关收纳，大户型产品尤重科学技术进步带来的新兴需求，而小户型产品则更希望解决更多基础性收纳需求。如大户型最大限度地考虑人体工程学，根据身高、手能碰到的高度、视线高度精准划分收纳空间；玄关柜外观设计感强，内设置衣物护理机和感应灯等。小户型万能玄关库设计，通过柜体组合，靠墙洞洞板等，提升收纳容量。
卧室收纳，四成客户次净衣收纳需求最为紧要，其中八成以上用户偏好开放式收纳，方便取用是第一要义。目前房企对此动作有限，卧室收纳的重点在于收纳物品的细化。如随着主卧的套房化的趋势明显，衣柜收纳体系侧柜增加水吧区，兼顾卧室内休闲需求。主卧衣柜增加明日穿搭区/次净衣区等。
客餐厅收纳，现在客餐厅大多数都是LDKB一体化设计，紧凑型户型倾向充分的利用公区墙面。如90-110㎡面积段购房者最爱整墙收纳，大到横厅结构，甚至希望有两侧整墙收纳；90㎡以下不偏好整墙收纳主要是受制于面宽有限带来的压抑感。
沙龙最后，与会嘉宾、专家围绕企业产品力的建设进行分享，同时也对巡礼活动做了寄语。
克而瑞成都机构总经理 王小堃：成都房地产市场一直较活跃，即便在去年疫情严峻和行业下行的双重压力下，依然走出了“一枝独秀”的行情。今年，许多一线品牌房企也选择在成都进行新产品迭代和产品系的首发，可见成都仍是一个为行业、企业所重视的阵地。此次克而瑞研究中心产品力工作组和全国多位产品专家来访成都，我衷心希望我们克而瑞成都机构能与集团总部、产品专家多方联合，搭建起更为广阔的全国性平台，让行业产品力的研究探讨更加开放、更高效，让成都的优秀企业、优秀产品能为全国所知道。
华发股份工程管理中心总经理 王伟鉴：本次考察还是很有收获的，尤其是今天沙龙上关于收纳方面的交流分享。华发股份的人居研究院，也会就项目设计和工程方面等进行专项研究。另一方面，华发在珠海的项目产品力都做得很不错，欢迎克而瑞考察团到珠海考察。
招商蛇口西南区域商业设计总监 刘冰洁：成都近两年在售产品的同质化感受很深。一种原因是从拿地到销售，企业内部对开发时间有限制和要求；另一方面，受市场限价影响，在产品打造上相比在上海、深圳、杭州等地受限制较多。
譬如在低成本、长期售价的限制下，成都的各家企业修炼出控成本之下最优的产品建造能力。从本次考察项目的参观中可以感觉到，成本管控下外立面造型的复杂度、施工上的高要求，都是可圈可点的。
同时，各家在生态、科技等方面不遗余力地推动产品创新。而智慧城市也正是成都近年大力提倡的。希望克而瑞产品力100能更多的总结归纳和提炼代表成都这个城市的产品特征，能更好的为成都优秀项目发声。
针对市面上产品同质化的趋势，也希望克而瑞产品力100平台，在后续的活动中做更多努力激励各家企业，多做迭代和创新，把更多好的产品带给消费者。
作为开发企业的代表，我们很支持克而瑞好盘巡礼的活动的开展，也感谢有这样一个平台去和优秀同行借鉴学习。
克而瑞产品力研究中心总经理 赵慧圻：前面聆听了各位专家的建议与意见，也激发了对产品力的更多思考。
事实上，近两年来行业产品力进入飞快的发展通道。国央企、民企都在暗自较劲，大家产品都在马不停蹄的迭代中，能够正常的看到这种较劲不仅是企业之间，不少已经下沉到企业各个区域，开始做区域产品品牌的打造。
从企业总部到区域公司还有什么能创新？各城市的产品差异如何体现？可能最重要的一点是要和“在地文化”去做相结合。“在地文化”这里不仅与是当地园林特色、传统建筑风格的结合，还要和城市的一个风格，城市的审美去进行一个相结合。未来克而瑞产品力研究中心也会对这些新趋势做更深入的城市产品研究。
最后，再次感谢各位专家领导给到我们的建议，后续会把这些优秀建议加入到未来的活动当中。也很欢迎的各位专家再继续来参加，一道共同为行业产品力的提升，尽一份力量。
4月20日上午，首站考察由龙湖打造的天府云河颂，项目地处成都市高新区内新川板块，城南核芯新川上连金融城，下连天府总部商务区。从高处俯瞰，城市的生态公园点缀在外围，以新程大道为链，项目地块为坠天然形成了项目的美学规划。
第二站卓越永利云翠，项目踞于成都天府新区市天西板块，项目借公园城市为基底，含代建绿地约23.5亩，仅9%土地用于住宅开发，人均资源占有率达到了更大化。云翠三面环水，代建13亩公园，形成公园里的家，大小公园围绕的组团，在繁华中得一方静地。
4月20日下午，考察了由招商蛇口打造的招商时代公园，项目位于天府新区的秦皇寺板块，临近天府新区中央CBD，周边立体生态环伺，天府新区中央公园近在咫尺，距离不远的兴隆湖公园和鹿溪河生态公园。项目小区景观被打造成“森林中的艺术居所”。
4月21日上午，来到了华润锦江悦府，项目位于成都锦江区南三环外侧，距离白鹭湾总部经济区和白鹭湾新经济小镇直线公里，距离金融城三期河东片区约2公里，距离林家坝只有不到800米。项目以东方美学与在地文化的碰撞，完成了锦江悦府对宜古宜今、风姿绰约的成都生活方式的表达。
4月21日下午，首先考察了新希望天府锦麟壹品，项目盘踞攀成钢CBP的核心区域，位于成洛大道与沙河生态带交汇处。西边界是沙河以及多宝寺公园，又与其南侧的塔子山公园与绿轴公园隔街相望，整体的视野非常开阔，可以感觉到绿意盎然。
4月21日下午，最后一站来到了美的东樾玖院，项目位于成都市龙泉驿区，临三圣乡畔，三圣乡前接主城后连东部新城，占位东进轴心。项目依循一轴两环九院的设计原则，融入美的集团维G社区的社区空间理念，打造森活美学的空间。
